Аренда и ремонт: в поисках равновесия
Сегодня журналы, веб-сайты и телепередачи предлагают сотни дизайнерских идей для обустройства больших и маленьких квартир. Однако если вы планируете сдавать помещение внаем, подготовка к ремонту происходит по особым правилам.
Нужно ли делать ремонт в квартире «под аренду», и если да, насколько основательным он должен быть? Когда оправданы значительные вложения в ремонт, а в какой ситуации лучше ограничиться минимальными обновлениями?
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
Очевидно, что ухоженная, опрятная квартира скорее найдет своего клиента. Однако важно понимать, что размер арендной ставки определяется совокупностью факторов, и состояние жилья – лишь один из них.
Об этом говорит и первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова:
«Безусловно, при прочих равных условиях квартира со свежим ремонтом вызовет больший интерес у покупателя, нежели квартира с обшарпанными обоями и не работающей сантехникой. Состояние квартиры имеет значение для квартир любого ценового сегмента, но важно помнить, что в наибольшей степени на размер арендной ставки влияют такие факторы, как месторасположение самого дома, его качество, состояние прилегающей территории и т.д. Поэтому уровень ремонта зависит в первую очередь от класса квартиры, которую вы собираетесь сдавать».
Стеклянная мебель - очень хороший способ добавить пространства и света.
Искусство равновесия
Умение найти баланс между арендной ставкой и качеством отделки квартиры приходит с опытом. Теоретически, рассчитать срок окупаемости ремонта можно, поделив сумму, вложенную в подготовку квартиры, на размер арендной ставки за вычетом коммунальных платежей (и, предположительно, 13% подоходного налога, который обязан внести в государственную казну законопослушный арендодатель). В реальности, это лишь приблизительный прогноз, который осуществится при условии, что сотрудничество арендатора и арендодателя не будет омрачено разного рода неприятностями. Затопление, поломки мебели и техники и другие инциденты увеличивают период возмещения расходов. Кроме того, следует морально подготовиться к тому, что после отъезда квартирантов помещение нужно будет приводить в порядок, - а значит, неизбежны новые траты.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
Из всего сказанного следует вывод: чтобы ремонт окупился, срок аренды должен быть достаточно большим. Многие специалисты убеждены, что на реальную прибыль от сдачи квартиры можно рассчитывать только через полтора-два года. При меньшей продолжительности аренды велика вероятность, что едва «отбив» один ремонт, вы тут же столкнетесь с необходимостью делать его снова.
С этой точки зрения, самой благоприятной представляется ситуация, когда одни и те же квартиросъемщики арендуют квартиру на протяжении двух, трех и более лет. Но никогда нельзя исключать элемент неожиданности: независимо от первоначальных намерений жильцы могут съехать в течение года, а квартира уже не будет блистать нетронутой послеремонтной чистотой. Поэтому не менее важно заранее продумать выбор строительных и отделочных материалов, чтобы облик квартиры как можно меньше пострадал в процессе эксплуатации, а при необходимости легко и относительно недорого поддавался восстановлению.
Чтобы сделать комнату визуально больше, оформляйте стены в светлых тонах. При необходимости добавить интерьеру больше пространства и света обратите внимание на прозрачную пластиковую мебель.
Дороже – значит лучше
Получается, правы те, которые считают, что серьезный, дорогостоящий ремонт в квартире «под аренду» не оправдывает себя? Не обязательно. Однако вкладывать силы и средства имеет смысл, только если речь идет о квартирах бизнес-класса и элитных апартаментах. Удобное расположение, престижный район и благоустроенная территория в сочетании с качественной отделкой, современной мебелью и хорошим техническим оснащением способны увеличить стоимость аренды не менее чем на треть.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
Квартира на Ходынке
Ирина Цио, помощник руководителя отдела аренды федеральной риэлторской компании “Этажи”:
«Уверена, что дорогой ремонт оправдывает себя только в том случае, если квартира находится в элитном районе, ЖК или доме. Если же квартира в старом доме, где запущенный подъезд, не благоустроенный двор, то делать дорогой ремонт не имеет смысла. Если в древней хрущевке (а тем более, в спальном районе) сделать шикарный ремонт и заложить его стоимость в величину арендной ставки - вряд ли такая квартира найдет своего жильца. В подобных домах, как правило, не тот контингент соседей, не благоустроенный двор, нет паркинга, поэтому смысла вкладывать большие деньги в квартиру просто нет».
Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»):
«Элитное жилье - это обычно квартиры больших площадей в новостройках бизнес-класса, расположенных в центре города. Если вы арендодатель элитного жилья, в таком случае для успешной аренды вам необходим эксклюзивный евроремонт от именитых дизайнеров с использованием натуральных материалов - дерево, мрамор. Как правило, ремонт в элитных квартирах выдержан в одном стиле. Бытовая техника от ведущих производителей, эксклюзивная мебель дорогих марок – неотъемлемые атрибуты недвижимости класса de luxe.
К бизнес-классу относятся квартиры, имеющие три и более комнат, и расположенные чаще всего в новых монолитных домах. Обыкновенно в них сделан качественный ремонт, не обязательно евроремонт, имеется встроенная бытовая техника, пластиковые стеклопакеты, хорошая новая мебель.
Квартиры эконом-класса – это обычные квартиры в типовых домах с обыкновенным ремонтом. Используемые отделочные материалы и мебель - от отечественных производителей.
Таким образом, вкладывать деньги в дорогостоящий ремонт в обычном доме и дешевой квартире – это неоправданная трата денег. Не удастся тем самым значительно повысить арендную ставку либо перевести квартиру в другой класс. Если делать евроремонт в маленькой квартире в панельном доме, то квартира окажется неликвидной, поскольку покупатели в этом ценовом сегменте ожидают также получить машиноместа, огороженную территорию, чистый охраняемый подъезд и т.д.»
Красочный кухонный фартук на белой кухне. Бортик за мойкой – идеальное место, чтобы добавить яркие цвета и рисунки в интерьер кухни. Попробуйте смешивать разные оттенки, принты и шаблоны. Обратитесь за помощью к консультантам местного магазина.
Кто живет, тот и ремонтирует?
Особого упоминания заслуживает ситуация, когда ремонт производится квартиросъемщиками в счет арендной платы. Казалось бы, в новостройке без чистовой отделки или в старой, обветшалой квартире такой вариант избавит хозяев от лишних хлопот, но у большинства арендодателей он энтузиазма не вызывает. Ведь проконтролировать выбор отделочных материалов и проведение строительно-ремонтных работ владельцам недвижимости затруднительно, а полагаться на добросовестность клиентов решится не всякий. Чаще всего данная схема применяется при долгосрочной аренде, с условием, что в отремонтированной квартире будут проживать все те же наниматели.
В идеале, факт привлечения квартирантов к ремонту жилья следует оформить договором, чтобы избежать взаимного недовольства и конфликтов в дальнейшем.
В договоре рекомендуется описать также состояние квартиры и передаваемого имущества перед сдачей. Тогда, если отделка или мебель будут серьезно повреждены, вы с полным основанием сможете требовать компенсации.
***
Общеизвестно, что ремонт в квартире всегда требует предварительной подготовки и вдумчивого подхода. Однако, планируя ремонт квартиры «под аренду», необходимо учитывать и реалии рынка недвижимости. Поэтому, прежде чем приступать к практическим действиям, всегда полезно проконсультироваться со специалистами и выбрать оптимальное решение в каждой конкретной ситуации.
Окна от потолка до пола. Если часть вашего жилого строения ждёт больших изменений, например, замены окон, или вы вообще собираетесь заново отстраивать дом, то вы просто обязаны рассмотреть такой вариант, как окна от потолка до пола. Это особенно замечательная идея, если из вашей комнаты будет открываться потрясающий вид: так вы сможете наслаждаться им в полной мере.
Ирина Бузина, заместитель директора АН «Бекар»:
Целесообразность ремонта квартиры под аренду определяется ее местоположением и качеством дома. Производить ремонтно-строительные работы имеет смысл, если квартира находится в престижном районе. Если она расположена в дешевом районе, ремонт увеличит стоимость ставки аренды лишь на 1 тыс. руб., а вложенные средства могут составить 50-70 тыс. руб. Стоит отметить, что в центре города востребованы квартиры и без ремонта, но за меньшую стоимость. Обязательными требованиями к сдающейся квартире являются исправный санитарный узел и оборудованная кухня. Чаще всего владельцы дорогих квартир делают ремонт на свой вкус, а владельцы дешевых, как правило, приобретают износостойкие материалы, то есть вместо обоев выбирают краску, кладут износоустойчивый ламинат и кафель. Начать сдавать квартиры в новостройке желательно после запуска лифтов, иначе отсечется значительная часть арендаторов.
Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда»:
Ремонт может изменить уровень арендной ставки, если речь идет о предложении в одном ценовом сегменте. Например, если стоимость найма 1-комнатной квартиры с косметическим ремонтом - 750-800 долларов в месяц, то аналогичная квартира с капитальным ремонтом, новой сантехникой и новой мебелью будет уже сдаваться за 900-950 долларов в месяц, квартира с качественным ремонтом с использованием импортных материалов, с заменой сантехники, межкомнатных дверей, со стеклопакетами, встроенным кухонным гарнитуром и новой мебелью - 1000-1100 долларов в месяц, а квартира с евроремонтом - 1200-1500 долларов в месяц.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
Квартира в г. Реутов
Ирина Цио, помощник руководителя отдела аренды федеральной риэлторской компании «Этажи»:
Любую квартиру можно сдать, главное правильно выявить потребность потенциального жильца. Клиенты встречаются разные: бывают те, которым нужна только черновая отделка (по договоренности с собственником они сами обустраивают квартиру), бывают такие, что им не нужна мебель и бытовая техника (у них все свое). Есть клиенты, которые хотят, чтобы в квартире была вся комплектация - от стереосистемы до блендера. Здесь важно правильно выявить потребность у арендодателя и арендатора и установить адекватную цену на такой тип жилья.
Квартиру можно сдать сразу же после получения документа, подтверждающего право собственности. Даже если вы - владелец квартиры в черновой отделке и не планируете делать даже минимальный ремонт. На такую недвижимость тоже есть свой клиент.
Не покупай разные по стилю предметы мебели. Гармоничное пространство – это, прежде всего, функциональность. Все предметы мебели должны быть в одном стиле.
Благодарим компании «МИЭЛЬ-Аренда», «Этажи» и АН «Бекар» за помощь в подготовке материала.